מילון מונחים

מילון מונחים

·         הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה

הוועדה המקומית אחראית על נושאי התכנון והבנייה. הוועדה דנה בכל הבקשות להיתר שבסמכותה. בקשות ללא הקלות נדונות בפורום של שני בעלי תפקידים בוועדה (מהנדס הוועדה ופקיד רישוי) והיא נקראת 'רשות רישוי' והיא מתכנסת אחת לשבועיים בדרך כלל. בקשה הכוללת הקלות נדונה במליאה. המליאה מתכנסת אחת לחודש בפורום רחב יותר.

·         נסח טאבו (התמונה עם הסבר של נסח)

הטאבו - לשכת רישום ממשלתית של כל נכסי הנדל"ן במדינת ישראל. נסח הרישום הוא מסמך רשמי, של מדינת ישראל ובו מפורטים כל הזכויות והחובות לגבי נדל"ן מסוים ומפורטים בו שמות בעלי הקרקע החוקיים. תוקף המסמך, חצי שנה.

·         תב''ע

תכנית בניין עיר. תכנית זו היא הבסיס לכל תכנון בתחומי הרשות. התב"ע כוללת את הוראות התכנית ובה פרוט זכויות הבניה הקיימות באזור, מס' יחידות הדיור ליחידת שטח, קווי הבניין, אחוזי הבנייה, שטחים עיקריים ושטחי שירות, תכסית הקרקע, גובה הבניין ושטחי בנייה למרתפים, מקומות לחניה, הנחיות בנייה באבן (בנייה בירושלים או במבשרת ציון או בישוב הר אדר) או בנייה בציפוי טיח וכו'. בנוסף להוראות התכנית, מצורף תשריט של האזור, הכולל תוואי כבישים ותשתיות קיימות ומתוכננות, הפקעות לצורכי ציבור, שטחים ירוקים ועוד. על פי הצורך מצרפים נספחי בינוי, נספחי נוף, כבישים וכו'.

·         שצ''פ

שטח ציבורי פתוח לרווחת כלל התושבים.

·         שטח להפקעה

רשות מקומית רשאית להפקיע מכל מגרש שטחים לטובת הציבור. ההפקעות השכיחות, נותנות מענה לצורכי הרחבת כביש ותשתיות. מידע על הפקעות ניתן לקבל מהוועדה המקומית. לרוב, הפקעה מזכה את בעל המגרש בפיצוי כספי, על פי תחשיביו של שמאי מקרקעין.

·         היטל השבחה

היטל המשולם לרשות המקומית ע"י בעל הקרקע, במקרה בו קיימת השבחה של הנכס אם ביוזמת בעלי הקרקע ואם ביוזמת הרשות המקומית (תוספת אחוזי בנייה, תוספת יחידות דיור וכו').

היטל ההשבחה נערך ע"י שמאי מקרקעין מטעם הרשות המקומית. התשלום לרשות מבוצע עם קבלת היתר בנייה או בעת מכירת הקרקע. היטל ההשבחה במקרה של מכירה משולם ע"י המוכר.

ניתן לערער על חישוביו של שמאי המקרקעין מטעם הרשות ע"י הגשת ערעור באמצעות שמאי מטעם מגיש הבקשה תוך 30 יום. המס מוטל על ההפרש בין ערכו של הנכס לפני ההשבחה לבין ערכו של הנכס לאחר ההשבחה. ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה בהרחבת דירה קיימת על ל - 140 מ"ר.

·         תכנית מדידה טופוגרפית

התכנית ערוכה בקנ"מ 1:250 ע"י מודדים מוסמכים ומראה את מצבו של המגרש כולל רישום מפלסי קרקע, קירות תמך, עצים, תאי ביוב וכו'. תוקפה של המפה לחצי שנה. מעבר לתקופה זו יש צורך להחתים את המודד ולעדכן את התאריך. המודד יצטרך להגיע לשטח מספר פעמים לאחר קבלת היתר הבנייה: לצורך מיקום המבנה בתחומי קווי הבניין על פי גבולות המגרש, לאחר יציקת הרצפה הראשונה ולצורך טופס 4 לאכלוס.

·         היתר בנייה - רישיון בנייה

היתר הבניה ניתן על גבי תכנית ההגשה (הרמוניקה) והיא כוללת את תכניות המבנה על כל מרכיביו, היתר הבנייה מונפק ע"י הוועדה המקומית לאחר מילוי התנאים שעליהם החליטה. אין להתחיל בעבודות הבנייה לפני קבלת היתר הבנייה. תוקף היתר הבניה- שנה אחת ועם תחילת הבנייה תוקפו עומד על 3 שנים. 

·         הרמוניקה - קונצרטינה - אקורדיון – גרמושקה

שמות שונים לתכנית בקשה להיתר הערוכה על גבי גיליון ארוך ומקופל כמו אקורדיון לנוחות קריאת השרטוטים (השמות לקוחים משמות כלי נגינה הפועלים לפי עקרון פעולת האקורדיון), גיליון זה מכיל: שרטוט גרפי של כל מרכיבי הבית בקנ"מ 1:100, דף פירוט וריכוז חישובי שטחים, פרטי האדריכל, מהנדס הבניין ומגישי התכנית, מפת מדידה, תכנית הקומות, חזיתות, חתכים.

·         אחוזי בנייה

נתון חיוני, המשמש את האדריכל בתכנון סקיצות אדריכלות לקביעת גודלו של הבית והנגזר מגודל המגרש. מנתון זה ניתן לדעת את גודלם של השטחים העיקריים (חדרי שינה, חדר מגורים, מטבח, פינת אוכל וכו') והשטחים המיועדים לשירות (מחסנים במרתפים, באזורי מפלס שונים, חדרי ביטחון וכו').

דוגמא לחישוב שטח בנייה במבשרת ירושלים עפ"י הל/250/ד'.

במגרש של 600 מ"ר מותר לבנות %75 והתפלגות השטחים הינה: %55 שטח עיקרי ו - %20 שטח שירות.

החישוב לשטח עיקרי: 600X55%=330 מ"ר.

החישוב לשטח שירות: 600X20%=120 מ"ר.

סה"כ שטחי הבנייה המותרים במגרש, (עיקרי + שירות) עומדים על 450 = 120 + 330 מ"ר.

·         שטח עיקרי

שטח מקורה המשמש למטרות מגורים ומחושב בהתאמה לאחוזי הבניה. הגדרות השטח העיקרי הוחמרו לאחרונה: ישנן וועדות המחשבות כשטח עיקרי כל שטח מקורה, אפילו אם הוא בתוך חלל הרעפים, בתנאי שגובהו יותר מ 1.80 מ'. 

השטח העיקרי מחושב ע"פ המידות החיצוניות של המבנה (כולל שטח הקירות החיצוניים). שטח חדר המדרגות במבנה רב קומתי ירד רק פעם אחת מהחישוב הכולל.

·         שטח שירות

שטח מקורה המשמש חדר ביטחון,  שטח למטרות אחסנה, שטח המיועד למערכות טכניות, או בליטות במבנה היוצרות מתחתן שטח מקורה (לדוגמה: קירוי בכניסה)... גובהו של שטח השרות לא יעלה על 2.20 מ' והוא מחושב החל מגובה 1.80 מ'.

·         תכסית קרקע

השטח המקסימלי בו ניתן לפרוש את קומת הקרקע על פני המגרש. זאת כדי להשאיר שטחים פתוחים בתחומי המגרש לצורכי גינה. ניתן לבקש הקלה בשטחי התכסית.

·         + 0.00 גובה

גובה פני הריצוף של מפלס הכניסה ביחס לפני שטח המגרש עליו יבנה הבית, בדרך כלל הגובה נקבע ע"י מתכנן התב"ע ובתיאום עם הרשויות, על מנת לשוות מראה זורם לרצף חזיתות הבתים הסמוכים. ישנם מקומות בהם גובה ה - 0.00 ± נקבע ביחס לאחוזי השיפוע של המגרש.

·         הקלות בבנייה

במקרים חריגים מגבלות התב"ע מאלצות את המתכנן לבקש הקלות בקווי בניין, תכסית, תוספת שטחי בנייה, שינוי בגובה אבסולוטי של הבניין או שינוי במפלס הפיתוח.

ההקלה כרוכה בפרסום בשלושה עיתונים ומחויבת בתשלום היטל השבחה. הרשות או הוועדה, אינם מחויבים לאשר את הבקשה להקלה ונתונה לשיקולם, להתנגדויות שכנים, או מי הרואה עצמו נפגע מאישור ההקלה.

·         ממ''ד - מרחב מוגן דירתי

מרחב מוגן דירתי, חובה לבנייה בעת תוספת בנייה של מעל 12 מ"ר, או בעת בניית בית פרטי חדש. הממ"ד יהיה בשטח מינימאלי של 9 מ"ר נטו וברוחב מינימאלי של 160 ס"מ.

הממ"ד יכלול חלון הדף, דלת הדף ושתי צינורות אוורור, האחד להוצאת אוויר והאחר מחובר למערכת סינון להכנסת אוויר נקי. קירות הממ"ד עשויות מבטון מזוין בעובי של 20 ס"מ ומעלה ומצופה בטיח מיוחד לממדי"ם, שטח הממ"ד ברוטו כולל עובי קירותיו כ - 12.50 מ"ר והוא נחשב כשטח שירות.

·         קווי בניין

מציינים את המרחק המינימאלי בין המבנה לבין גבולות המגרש (קווי הבניין במגרשים לבניית בתים פרטיים יהיו בדר"כ, קדמי 5.0 מ', אחורי 5.0 מ', צדדי 3.50 מ'). במסגרת בקשה להקלה ניתן לבנות את המבנה במרחק קטן מהמצוין בתב"ע.

עפ"י רוב ניתן לקבל הקלה של %10 מהמרחק.

  

·         מדרגות בבית פרטי

המדרגה בנויה מ - רום - גובה המדרגה (גובה מרבי 17.5 ס"מ), שלח עליו דורכים - עומק המדרגה (עומק מינימאלי 27 ס"מ), פודסט - משטח הביניים בין המהלכים (בעומק שלא יפחת מרוחב מהלך המדרגות). הנוסחה הקובעת את המידות של הרום והשלח: פעמיים רום + פעם אחת שלח = 61-63 ס"מ.

רוחב מהלך מינימאלי של מדרגות יהיה 80 ס"מ. קיימות מדרגות ספירליות, טרפזיות, ישרות ועוד.

·         מעקה

בדברים פרק כב' פסוק ח' נכתב: "כי תבנה בית חדש, ועשית מעקה לגגך; ולא תשים דמים בביתך, כי ייפול הנופל מימנו."  חובה להתקין מעקה אם הפרש הגבהים בין המפלסים עולה על 60 ס"מ. המעקה יהיה בגובה 1.05 ס"מ לפחות מפני הריצוף. יש להקפיד שלא יוכלו לעבור בין חלקיו ומרווחיו ולמנוע את אפשרות הטיפוס על המעקה.

·         פיקוח עליון

הוא מושג מקצועי, המבטא פיקוח חלקי ולא רצוף, כאשר עיקר האחריות מוטלת על כתפי המבצעים השונים. המפקח בודק את האתר פעמים ספורות.
רצוי מאוד, שאם הוחלט על פיקוח עליון, ייכתב דו"ח קצר בכל ביקור באתר, והמשך העבודה תתבצע מתוך התחשבות בממצאי הדו"ח.

·         מקרקעי ישראל

שטח בבעלות מדינת ישראל, שטח המדינה כ-22​ מיליון דונם.

כ-%93​ משטח זה הם מקרקעי ישראל.

·         חוזה חכירה

רוכש קרקע או בניין, חותם על חוזה חכירה עם המינהל. חוזה המסדיר את זכויותיו בנכס. אולם, הבעלות על הקרקע נותרת בידי מדינת ישראל.

·         דמי חכירה שנתיים

תשלום שמועבר למינהל ע"י החוכר, מדי שנה בשנה, עבור השימוש במקרקעין.

·         דמי היתר

תשלום שהחוכר מעביר למינהל כתנאי להסכמת המינהל למימוש בנייה או תוספת בנייה מבוקשת וגודלה שונה מההסכם המקורי.

·         דמי הסכמה

תשלום שהחוכר משלם למינהל עבור הסכמת המינהל להעברת זכויות החכירה לאדם אחר.

·         דמי היוון

תשלום חד פעמי שמועבר למינהל ע"י החוכר (בהווה) כתשלום מראש עבור כל תקופת החכירה.

·         בניה נמוכה

מקרקעין מבונים בבניה צמודת קרקע וכל מקרקעין מבונים למגורים שאינם בניה רוויה (הכוונה לבתים בודדים,

וילות, קוטג'ים, בתים דו משפחתיים או ארבע משפחתיים, צמודי קרקע וכיו"ב). 

·         בנייה רוויה

בניין הרשום כבית משותף בן שתי קומות ומעלה ויש בו ארבע יחידות דיור לפחות, כאשר בכל קומה לפחות יחידת דיור אחת.

·         נחלה

קרקע חקלאית ובה שטח המוקצה ליחידת משק אחת, למגורים ולגידולים חקלאיים, בתחומי יישוב המאורגן כאגודה חקלאית שיתופית.

   

·         פיצול מגרש

חלוקת שטח מגרש, לשני מגרשים או יותר לפי תב"ע, ובה לפחות באחד המגרשים שנוצרו מהפיצול קיים מבנה הממשיך לשמש למטרה המקורית.

·         שטח מוסדר

שטח בהליכי הסדר מקרקעין. בסיום התהליך מתקבלת מפת גוש הכוללת חלקות כאשר לכל חלקה ישנו רישום בעלות בספרי המקרקעין.

  

·         שינוי יעוד המגרש

שינוי השימוש ממטרת החכירה המקורית (הקמת מבנה תעשייה במקום בית מגורים).

·         תוספת בנייה

תוספת שטח בנייה למבנה קיים ליחידת דיור אחת או יותר ועפ"י זכויות הבנייה הקיימות בנכס. 

פירוש המונחים ניתן כשירות והם לרשותכם, לידיעה כללית בלבד.